Tout savoir sur le statut de SCI et son régime fiscal

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Les faibles taux d'intérêt pratiqués par les établissements de financement attirent de plus en plus d'investisseurs, qui font le choix de se tourner vers l'immobilier. La fiscalité française permet à ces derniers, selon la forme juridique choisie, d'imposer leurs résultats à l'impôt sur le revenu, ou celui sur les sociétés.

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Les conditions du statut de SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est avant tout une société civile, c'est-à-dire que son fonctionnement est régi par le Code civil, et non pas le code de commerce (comme c'est le cas, par exemple, pour une SARL). Elle doit donc répondre aux conditions de forme et de fond imposées à ce type d'entreprise.

Ainsi, les parts sociales données en échange des apports effectués par les associés ne sont pas négociables sur les marchés financiers, et la responsabilité de ces derniers est dite "indéfinie et non solidaire" (ils sont responsables des dettes à hauteur de la quote-part de leurs apports sur l'ensemble du capital de la société, et ceci sur leur patrimoine personnel).

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Les condition de fond 

  • Nombre d'associés : La SCI doit avoir au moins deux associés. Ces derniers n'ont pas l'obligation d'avoir la capacité commerciale. Ceci permet donc à des mineurs d'être associés avec leurs parents.
  • Objet social : Il ne peut être qu'immobilier c'est-à-dire qu'il ne peut concerner que des opérations en rapport avec l'achat, la location et la vente de biens immobiliers. 
  • Capital social : La loi n'impose aucun  capital minimum. Elle autorise les apports en numéraire (sommes d'argent), en nature (biens matériels ou immatériels), ainsi que les apports en industrie. Et enfin, la réglementation française impose que chaque associé réalise au moins un apport. Il devra donc y avoir au moins deux parts sociales dont la valeur nominale est libre. Ces parts sociales sont nominatives, et la société doit être dans la possibilité de fournir un relevé à un associé qui en ferait la demande.

Bien que la loi ne fixe aucun minimum, de nombreux organismes de financement imposent généralement que les associés effectuent un apport en capital compris entre 10% et 30% de la valeur du financement demandé.

La SARL peut aussi être utilisée pour des montages immobiliers. Cette dernière offre la possibilité d'élargir le choix de l'objet social (afin par exemple de louer des biens mobiliers en complément des biens immobiliers). Les impacts sur la fiscalité des revenus sont les mêmes que ceux que nous étudierons dans la suite de cet article. 

Les conditions de forme

Afin qu'une SCI soit valablement constituée, il faut que les associés rédigent des statuts, et l'immatricule.

Les statuts qui définissent le fonctionnement 

Ce sont uniquement ces derniers qui fixent les pouvoirs de la gérance, le rythme des assemblées annuelles, les droits des usufruitiers, les modalités de cession des parts...

  • Ils doivent contenir l'objet social, la durée de vie de la société (limitée en France à 99 ans, renouvelables), l'identification des associés...
  • Ils peuvent être réalisés sous seing privé, ou bien sous un acte notarié (attention, l'acte notarié est imposé lorsqu'un apport en nature d'un bien immobilier est réalisé).

L'immatriculation de la société au RCS

C'est uniquement à la date de validation du dossier, et donc de l'attribution du numéro SIRET que la SCI obtient sa forme morale, et que les associés deviennent non solidairement responsables (jusqu'alors, ils sont solidairement responsables, c'est-à-dire qu'un créancier peut demander à un seul associé de payer l'ensemble des dettes de l'entreprise).

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Choisir le régime fiscal de sa SCI : IR ou IS ? 

Il n'existe pas un statut meilleur que l'autre. Ces derniers évoluent chaque année en fonction des lois de finances votées par les différents gouvernements.

Pour l'instant, deux constatations peuvent être faites : 

  • Les SCI à l'IS conviennent aux associés qui souhaitent conserver le bien dans leur patrimoine personnel, sans projet de revente à long terme. En effet, ce statut optimise l'impact fiscal des impôts annuels, mais pénalise la plus-value de cession. 
  • Les SCI à l'IR alourdissent la fiscalité des associés chaque année, mais lors de la cession, celles-ci offrent la possibilité d'exonérer la plus-value de cession selon le délai de détention des biens.

Fiscalité de la SCI à l'IS

Dans ce statut, c'est la société qui paie l'impôt annuel (l'impôt sur les sociétés). Les associés ne sont fiscalisés que sur les dividendes qu'ils se versent (imposition soumise à la "flat tax" de 30% qui couvre l'impôt sur le revenu, et les prélèvements sociaux).

Les règles de droit fiscal sont celles des BIC, c'est-à-dire que : 

  • la rémunération de la gérance est déductible (si elle correspond bien à un travail effectif) ; 
  • les déficits sont reportables sans limites de durée ;
  • les frais d'acquisition sont déductibles, ainsi que ceux d'enregistrement ;
  • toutes les dépenses sont déductibles si elles sont exposées dans l'intérêt de la SCI (téléphone du standard par exemple) ;
  • les intérêts de l'emprunt au nom de la SCI sont déductibles ;
  • les amortissements du bien sont déductibles ;
  • le taux d'impôt applicable est compris entre 15% et 28% selon le résultat fiscal de la société.

Cependant, la cession est lourdement imposée, puisqu'elle répond aux conditions des plus-values professionnelles, c'est-à-dire au taux de l'impôt sur les sociétés. La base d'imposition s'obtient par différence entre le prix de vente du bien et son coût d'acquisition majoré des amortissements pratiqués.

Exemple : un bien acquis 250 000 euros, amorti pour 200 000 et vendu 300 000 euros donnera lieu à un impôt de 28% sur (300 000 - 250 000 + 200 000)=250 000 euros, soit 70 000 euros. Puis, si les associés souhaitent récupérer cet argent (qui se trouve alors sur le compte de la société), ils devront de nouveau payer 30% au titre de la "flat-tax" (70000€ x 30% = 21 000€ ). Ils recevront alors sur leur compte bancaire personnel 300 000 - 70 000 - 21 000 = 209 000 euros.

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Fiscalité de la SCI à l'IR

Dans ce statut, c'est les associés qui paient l'impôt annuel à hauteur de la quote-part de leurs apports (l'impôt sur le revenu). Ainsi, même s'ils ne se versent pas de rémunération, ils devront acquitter un impôt annuel basé sur le résultat fiscal de la société.

Les règles de droit fiscal sont celles des revenus fonciers, c'est-à-dire que : 

  • la rémunération de la gérance n'est pas déductible du résultat fiscal
  • les déficits fonciers ne sont reportables que sur les revenus des 10 années suivantes
  • les frais d'acquisition et d'enregistrement ne sont pas déductibles.
  • sont déductibles uniquement les dépenses d'entretien, d'assurance,  les frais de gérance et de conciergerie et la taxe foncière, 
  • les intérêts des emprunts ne sont déductibles que chez les associés qui en ont contracté un personnellement, 
  • les amortissements du bien ne sont pas déductibles fiscalement (ils peuvent l'être comptablement, mais cela ne diminue par l'impôt payé "in-fine")
  • le taux d'impôt applicable est celui de la tranche marginale d'imposition de l'associé (entre 0 et 45%), majoré de 17.2% au titre des prélèvements sociaux (taux 2019).

Cependant l'avantage d'une SCI à l'IR est que la cession est exonérée d'impôt si le bien est détenu plus de 22 ans, et de prélèvements sociaux si cette durée dépasse 30 ans.

Exemple : pour la vente du même bien que dans l'exemple précédent, ils recevront sur leur compte bancaire 300 000 euros. Aucun impôt ne sera à payer, soit une différence de 91 000 euros.

Combien coûte la création d'une SCI ?

Les frais fixes sont l'immatriculation et la publication dans un journal d'annonce légale (JAL). Ils sont réévalués chaque année, et sont respectivement d'une centaine d'euros pour les frais d'immatriculation au RCS, et de 250 à 300 euros pour le JAL.

Selon les souhaits des associés, des frais de rédaction de statuts par un professionnel (expert-comptable ou avocat) viennent se rajouter : comptez environ 500 euros pour des statuts standards réalisés par un expert-comptable, et plus de 1000 euros pour des statuts complexes réalisés par un avocat spécialisé.

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Coût annuel pour la tenue de la comptabilité

Les tarifs pratiqués dépendent du statut fiscal de la SCI : à l'impôt sur le revenu (IR), ou sur les sociétés (IS).

À l'IR, comptez environ 400 euros par an pour la tenue de la comptabilité (qui est facultative) et pour la déclaration de revenus des associés (qui est obligatoire).

À l'IS, les tarifs évoluent entre 600 et 1500 euros. N'hésitez pas à faire plusieurs devis avant de confier votre dossier à un expert-comptable.

La gestion d'une société à l'IR est possible sans l’assistance d'un expert-comptable puisqu'il n'existe en droit français aucune obligation de tenir une comptabilité. Cependant, en cas de divorce ou de décès, les associés devront reconstituer leurs apports respectifs afin de permettre la liquidation du patrimoine. Si aucune comptabilité n'est tenue jusqu'à là, alors cette procédure peut se révéler être très complexe. Pensez-y lors de la création de votre SCI familiale avant de vous dispenser de l'aide d'un professionnel.

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