La défiscalisation immobilière
Ces mesures de défiscalisation sont destinées généralement aux foyers dont les revenus annuels leur permettent d'épargner une somme confortable d'argent.
En effet, ces outils d'optimisation fiscale visent à diminuer l'impôt sur le revenu par l'obtention de crédits d'impôt. Donc, si le contribuable ne paye pas d'impôt, l'intérêt de ces derniers est limité.
Et ensuite, la défiscalisation dans l'immobilier nécessite un investissement initial (ou la capacité de supporter un emprunt), afin de « débloquer » le crédit d'impôt visé.
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Investissement dans l'immobilier ancien : la loi Malraux
Ce dispositif fiscal permet aux contribuables souhaitant rénover un patrimoine immobilier vieillissant de bénéficier d'un crédit d'impôt assis sur le montant des travaux de rénovation engagés.
Afin de bénéficier de cette fiscalité avantageuse, le contribuable doit être le propriétaire du bien immobilier visé. Cependant, aucune condition de durée de détention n'est imposée. Ainsi, un foyer fiscal souhaitant se constituer un patrimoine ou un complément de revenus pour sa retraite peut investir dans un logement ancien, et procéder à sa rénovation tout en bénéficier du crédit d'impôt Malraux.
Ensuite, afin que l'investissement dans la restauration permette de générer un crédit d'impôt, il faut que ces derniers entraînent la restauration complète de l'immeuble, et que la qualité de ceux-ci soit supervisée par un architecte spécialisé.
Afin de pouvoir bénéficier de cette fiscalité avantageuse, le propriétaire du bien doit s'engager à louer ce dernier pendant les 9 années suivant la fin des travaux.
Montant du crédit d'impôt
La réduction fiscale de l'impôt sur le revenu obtenu grâce à ce dispositif est de :
- 22 % du montant des travaux sur les immeubles situés dans des zones patrimoniales remarquables avec un plan de valorisation de l'architecture approuvé, et dont le programme de rénovation est déclaré d'utilité publique.
- 30 % du montant des travaux si ces immeubles sont situés dans des « zones patrimoniales remarquables » avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Attention cependant, un plafond au montant des travaux pris en compte est prévu : 400 000 euros sur 4 ans. Au-delà, aucun crédit d'impôt n'est généré.
En cas d'excédent des réductions fiscales par rapport à l'impôt sur revenu réellement payé, celles-ci peuvent être imputées sur les revenus des 3 années suivantes avant d'être perdues.
Ouvrent droit à cette solution d'optimisation fiscale, les travaux suivants :
- amélioration des logements (sauf ceux d'agrandissement du local)
- réparation et entretien
- les travaux de conversion des parties communes, greniers et combles
- les travaux reconnus d'utilité publique
- les transformations de logement
- les rénovations et entretien de murs extérieurs
- les rénovations de toiture
- les démolitions visant à permettre la reconstruction/rénovation
Bon à savoir : la fiscalité Malraux est réalisable par les SCI à l'impôt sur le revenu, dont les membres s'engagent à conserver les titres pendant 9 ans. Et elle n'est pas concernée par le « plafond des niches fiscales » (10 000 euros en 2019).
Investissement dans l'immobilier neuf : la loi Pinel
Les investissements Pinel consistent à acquérir des logements et à s'engager à les louer pendant une période prédéfinie. En fonction de celle-ci, l'État prend à sa charge une partie du coût d'acquisition du logement concerné sous forme de crédit d'impôt sur les revenus fonciers générés.
Lorsque l'engagement de louer est de :
- 12 ans, alors le crédit d'impôt est de 21 % du prix d'acquisition du bien immobilier
- de 9 ans, c'est 18 %,
- et enfin lorsque l'engagement n'est que de 6 ans, alors le crédit d'impôt est limité à 12 % du prix d'achat.
Ainsi, cette solution est l'une des plus utilisées en France pour la constitution d'un patrimoine, en vue de bénéficier de revenus complémentaires, ou de se constituer un patrimoine pour la retraite. Il a comme avantage de ne pas nécessiter d'apport, et de s'autofinancer, car les loyers et le crédit d'impôt viennent payer les mensualités de l'emprunt nécessaire à l'acquisition du bien.
Cependant, il n'est possible d'acquérir que 2 logements par ans avec ce dispositif, et l'investissement annuel ne doit pas dépasser 300 000 euros. Et enfin, un plafond à 5 500 € par mètre carré est en vigueur en 2019.
Bon à savoir : la gestion de son patrimoine peut s'avérer complexe lorsqu'un contribuable souhaite bénéficier de ces deux régimes à des fins d'optimisation fiscale. Il peut alors se tourner vers des entreprises spécialisées dans la gestion de patrimoine, ou vers des cabinets d'expertise comptables pour l'accompagner dans l'ensemble des démarches nécessaires à l'acquisition, la gestion et la cession de ses biens immobiliers.
Optimisation fiscale de la succession : la SCI
Deux grands avantages font que les SCI sont utilisées à des fins d'optimisations fiscales lors des projets de succession.
Tout d'abord, il est possible de créer ces sociétés avec des enfants mineurs, et de nommer un gérant qui sera en charge de l'administration de cette dernière afin de ne pas mettre au vote chaque décision (entretien, rénovation...). Ceci permet donc aux membres de la société de profiter d'une souplesse sans équivalence pour l'acquisition d'un bien immobilier et pour sa gestion quotidienne.
Et ensuite, la SCI est propriétaire de l'immeuble, et les membres de parts sociales. Ainsi, la cession du logement est soumise à leur vote, et la cession des parts par « lot » permet de bénéficier de l'exonération de droits de succession à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans !
Cependant, les associés doivent tenir compte des risques induits par une acquisition grâce à ce type entreprise : ils sont responsables des dettes de cette dernière à proportion de leur détention capitalistique, et divers frais de gestion peuvent être à prévoir (notamment le recours à un expert-comptable pour la gestion comptable, juridique et fiscale de l'entreprise).
Prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou Flat Tax
Et enfin, il arrive que des contribuables perçoivent des revenus mobiliers en complément de leur activité professionnelle.
Ils peuvent alors faire le choix entre l'imposition de ces derniers selon les règles propres au barème progressif, ou les imposer à un prélèvement forfaire de 30 %.
Attention cependant, le choix est plus compliqué qu'il n'y paraît !
Les 30 % du PFU sont constitués de 12,8 % au titre de l'impôt libératoire sur le revenu, et de 17,20 % de prélèvements sociaux. Il serait donc facile de penser que dès qu'un contribuable à une tranche d'imposition marginale supérieure à 12,80 %, le PFU serait alors le choix optimal. Cependant, ce serait oublié de prendre en compte le rôle de la CSG déductible dans ce calcul.
En effet, cette dernière est payée lors des prélèvements sociaux, et vient s'imputer sur l'impôt final lorsque l'on soumet les revenus au barème progressif, tandis qu'elle n'est plus récupérable si l'on opte pour le PFU.
De même, les revenus imposés au PFU ne bénéficient plus de l'abattement forfaitaire de 40 % applicable aux revenus de capitaux mobiliers.
En conclusion, lorsqu'un particulier souhaite optimiser son imposition, il lui est vivement recommandé de faire appel aux services d'un professionnel de la fiscalité, afin d'être sûr d'appréhender correctement l'ensemble des règles fiscales.
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