Contrôler sa taxe foncière et d'habitation

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Afin d’assurer un suivi de trésorerie personnelle et de s’assurer du montant des taxes et impôts pour lesquels sont soumis les propriétaires et occupants, il est important de savoir contrôler sa taxe foncière et sa taxe d’habitation. 

Nous verrons ainsi dans cet article le champ d’application de ces impôts, les méthodes d’évaluation des assiettes, et les recours possibles en cas d’erreur détectée.

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Définition et spécificités de la taxe foncière et de la taxe d’habitation

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt destiné aux collectivités locales. Elle s'applique sur des biens bâtis et non bâtis.

Personnes imposables

Les personnes imposables sont les propriétaires des biens immobiliers, c’est-à-dire :

  • Les deux époux en cas d’union sous le régime de la communauté des biens. Dans les autres cas, ils ne sont pas responsables solidairement de la dette (c’est-à-dire qu’un époux ne peut pas être mis en cause pour non-paiement de l’impôt incombant à l’autre).
  • L’acquéreur d’un bien acquis en viager.
  • Plusieurs propriétaires en cas de bien possédé en indivision : le nom des tous les propriétaires peut figurer sur l’avis de taxe foncière dans la limite de 3. Ils ne sont pas solidairement responsables, fixent ensemble un accord privé quant aux modalités de recouvrement de la taxe , et peuvent saisir la justice en cas de différends.
  • L’usufruitier (en cas de démembrement de propriété)
  • Chacun des associés dans le cas d’une Société Civile Immobilière, à proportion de leurs parts.

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation appartient également à la catégorie des impôts locaux.

 Elle est due par les personnes qui ont la capacité juridique d’habiter un ou des locaux au 1er janvier de l’année du calcul de la taxe

Ainsi, les propriétés secondaires, même non habitées une année entière, et non mises en location subiront une imposition à la taxe d’habitation.

Personnes imposables

Les personnes imposables sont celles dont le nom figure sur le bail immobilier au 1er  janvier de l’année du calcul de la taxe

Cela peut être :

  • Un propriétaire-occupant si le bien non loué est pourvu de meubles et que ce bien n'a pas donné lieu à une tentative de location durant la totalité de l'année de référence.
  • Une personne logée à titre gratuit si elle occupe seule le logement
  • Un locataire
  • Une personne bénéficiant d’un logement de fonction
  • Un étudiant qui ne loue pas sa chambre dans une résidence dite "universitaire"...
  • Un étudiant qui loue une pièce meublée, ou la totalité d'une habitation d'un autre contribuable...

Les époux sont solidairement responsables de la taxe d’habitation.

En cas de colocation, la taxe d’habitation est adressée à un seul des colocataires et c’est à lui que revient le paiement de cette taxe. Il peut alors se retourner contre les autres colocataires pour obtenir le remboursement de leurs parts respectives.

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Quels sont les biens soumis à ces taxes et quel est leur mode de calcul ?

La taxe foncière

Les biens concernés

La taxe foncière s’applique pour les biens immobiliers non bâtis pour lesquels une exonération n’est pas prévue, et pour les biens immeubles bâtis en France.

En cas de doute quant à l’éligibilité d’un bien ou l’acquisition d’une exonération, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste, afin de recueillir une réponse à votre questionnement.   

Calcul

Concernant la taxe foncière sur le non bâti, pour calculer l’assiette de l’impôt, un abattement forfaitaire de 20% est appliqué sur la valeur locative cadastrale. Ensuite, cette base est multipliée par un coefficient voté par les différentes collectivités locales. 

La valeur cadastrale correspond à la pondération de la surface du bien immeuble multiplié par le taux de la catégorie dans  laquelle le bien a été classé.

En ce qui concerne la taxe sur les immeubles bâtis, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué par l’administration fiscale sur la valeur locative cadastrale

Ensuite, le revenu cadastral déterminé pour la taxe sur le bâti et le non bâti est multiplié par des rations catégoriels votés par les différentes collectivités locales.  

La taxe d’habitation

Biens concernés 

La taxe d’habitation concerne les biens suivants :

  • Chambres
  • Caravanes et mobil-homes s’ils sont fixés sur le terrain 
  • Logement meublé ou vacant (soumis à la taxe sur les logements vacants)
  • HLM sauf si le logement est géré totalement par le CROUS
  • Local ou terrain considéré comme étant rattaché à une habitation (à moins d'un kilomètre à vol d'oiseau)
  • Parkings selon le nombre de kilomètres qui les séparent de l’habitation (même distance que ci-dessus)

Calcul

La base d’imposition est déterminée par l’administration fiscale après l’application d'éventuelles réductions de la valeur locative brute.

Taxe d'habitation = base d'imposition x taux fixés par les collectivités locales.

Certaines commune, dont le marché immobilier est dit "tendu", majorent cette base de 20% sur les propriétés meublées non utilisées pour l'habitation principal afin de lutter contre les logements non habités une partie de l'année. 

Il existe divers cas d'exception à cette majoration, notamment lors que la situation vacante du logement ne dépend pas de la seule volonté du contribuable (par exemple un travail qui nécessite d'être en déplacement  à l'étranger une partie de l'année)

Abattements

L’abattement correspond à une diminution de la base d'imposition.

Il existe 4 types d’abattements :

  • Un abattement général sur le montant total de la taxe.
  • Un abattement pour revenus modestes
  • Un abattement pour personnes handicapées
  • Un abattement obligatoire pour charges de famille

Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peuvent vous aider à vérifier le calcul opéré et les différents biens soumis à ces impôts. Ils sauront aussi vous fournir la liste et le montant des abattements disponibles (ces derniers évoluent chaque année).

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En cas d’erreurs de calcul de la taxe foncière ou la taxe d’habitation

La taxe foncière

Quel que soit le motif de la contestation, la procédure suivante est à respecter :

  • Une demande de rectification doit être réalisée en ligne sur le site des impôts, par voie postale en y joignant les pièces justificatives le cas échéant, ou directement sur place, au centre des impôts des particuliers.
  • Cette demande est à adresser avant le 31 décembre de l'année suivante celle de l'imposition concernée, 

Le délai de traitement du dossier par l'administration fiscale ne dispense pas le demandeur de payer l'impôt. Toutefois, il lui sera possible de demander un sursis de paiement. Cette demande doit être mentionnée lors de sa réclamation. 

Dans le cas où l’administration répondrait favorablement, le demandeur pourra bénéficier d'un remboursement ainsi que du versement d'intérêts moratoires.

La taxe d’habitation

La procédure à respecter est la même que celle pour la taxe foncière à l'exception que la demande doit être adressée au Service des Impôts des Particuliers (SIP) pour les exonérations ou dégrèvements et au centre des impôts fonciers pour une erreur de calcul de la valeur locative cadastrale.

En principe, la réclamation ne dispense pas le demandeur de payer l'impôt. Toutefois, il est possible de demander un sursis pendant le délai d’étude du dossier par l’administration fiscale. Il doit alors en faire la demande expresse au moment de sa réclamation. Ce délai sera donc applicable jusqu’à la décision du tribunal de première instance compétent

L'administration dispose d'un délai de 6 mois pour donner sa réponse. Ce délai peut être prolongé de 3 mois supplémentaires. 

  • Dans le cas d’une réponse favorable, un avis de dégrèvement ou de restitution est envoyé au contribuable, et les sommes payées seront remboursées et majorées des intérêts moratoires.
  • Dans le cas d’une réponse négative, le contribuable dispose d’un délai de 2 mois pour contester la décision de l’administration fiscale auprès d’un tribunal.

Pour approfondir

Exonération des taxes foncières et d'habitation

L'exonération de la taxe d'habitation ainsi que celle de la taxe foncière dépendent de nombreux critères liés à la fois à la personne (propriétaire ou locataire) et au type de propriété soumis à ces taxes.  L’obtention de cette exonération peut se faire soit automatiquement selon les cas, ou à la demande du propriétaire ou du locataire.  La durée de l’exonération dépendra de ces critères. 

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