Doivent déclarer les revenus fonciers tiré de la location d'un bien bâti ou non bâti, et non assimilé à une activité artisanale ou commerciale :
- les contribuables soumis à l'obligation de payer l'impôt sur le revenu en France,
- les sociétés n'ayant pas leurs revenus imposables à l'impôt sur les sociétés
Ne sont donc pas concernés dans cette partie les revenus de type "Airbnb", qui doivent être déclarés sur une autre annexe.
Les différents régimes d'imposition
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Le micro-foncier
Afin de bénéficier de ce régime, le contribuable doit justifier d'avoir encaissé moins de 15 000 euros de loyer sur l'année concernée.
Ce régime permet à ce dernier de simplifier ses obligations administratives, puisqu'il n'a qu'à reporter sur sa déclaration 2042 d'impôt sur le revenu le montant des loyers encaissés. En contrepartie, il ne pourra pas déduire les frais réels liés à l'entretien et l'acquisition du bien.
Cependant, l'administration fiscale appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers déclarés sur le formulaire 2042 du contribuable.
Attention : cette option est valable pour une durée de 3 ans, et irrévocable sur cette période tant que les loyers encaissés ne dépassent pas 15 000 !
Le régime dit "du réel"
Lorsque le contribuable constate que ses dépenses réelles de l'année dépassent 30% des loyers encaissés, alors il a tout intérêt à opter pour le régime du réel foncier.
Pour cela, il doit remplir un formulaire 2044, et l'annexer à sa déclaration 2042.
Le cerfa 2044 permet de déterminer le montant à déclarer dans la case 4BA de la déclaration 2042, et de justifier des dépenses et revenus déclarés. En cas de doute, n'hésitez pas à vous rapprocher d'un expert-comptable pour vous assister dans la déclaration de revenus. Pour quelques centaines d'euros, vous gagnerez en sérénité !
Prérequis
Avant de remplir sa déclaration de revenus fonciers, le contribuable doit savoir :
- que les charges déduites doivent l'être des loyers concernés. Il n'est donc pas possible de déduire les frais de restauration d'un "immeuble A" des loyers d'un "immeuble B".
- et que cette règle dite "analytique" s'applique par immeuble (donc par adresse postale. Ainsi, un seul immeuble peut regrouper plusieurs locaux. Les dépenses et loyers de chaque local du même immeuble peuvent donc se compenser.
État civil et adresse du contribuable : cadre 100
Dans cette partie de la déclaration, la seule difficulté réside dans le champ "adresse complète du domicile".
Le contribuable ne doit pas confondre avec le reste de la déclaration : dans ce champ, il doit donc renseigner son adresse personnelle, c'est-à-dire celle où il réside habituellement.
Les parts de sociétés immobilières et des placements assimilés : cadre 110
Dans cette partie, le contribuable doit déclarer ses revenus de société dont le régime fiscal est transparent, c'est-à-dire à l'impôt sur le revenu, ou les intérêts de placements financiers immobiliers.
Il s'agit par exemple des sociétés civiles immobilières ayant gardé le régime d'imposition à l'IR.
Après avoir identifié les différents immeubles, ou groupement d'immeubles reconnus fiscalement "de même nature", le déclarant doit renseigner les champs suivants :
- Ligne 111 : le contribuable déclare les loyers et autres revenus annexes perçus sans appliquer de déduction.
- Ligne 112 et 113 : le contribuable déclare ici les charges liées à ces sociétés ou placements (frais de garde et de gestion, rénovation...),
Attention : les intérêts d'un emprunt réalisé par la société pour acquérir un bien se déclarent en ligne 112, et les intérêts d'un emprunt personnel pour acquérir les parts de la société se déclarent quant à eux ligne 113.
- Ligne 114 : le contribuable calcule le résultat imposable de cette partie.
Lorsqu'il existe une pluralité d'associé ou de détenteurs, chaque foyer fiscal doit déclarer uniquement la quote-part de revenus et de charges lui revenant. Chacun étant libre de choisir l'option (micro-foncier ou foncier-réel) qui l'arrange.
Signature du contribuable : cadre 120
Une seule signature par foyer fiscal suffit par déclaration.
Les autres revenus fonciers de locations nues : cadre 200 et 210
- Ligne 200 : Le contribuable identifie les différents biens qui lui appartiennent et dont il déclare les loyers. Le cas échéant, il renseigne aussi le dispositif de défiscalisation dont il a le droit de bénéficier (Borloo ou Beisson).
- Ligne 211 : le déclarant renseigne le montant des loyers encaissés.
- Ligne 212 : il s'agit ici des dépenses que le locataire a prises à sa charge à la place du propriétaire, avec un accord écrit ou oral des parties. In fine, c'est bien d'un "revenu", car c'est une dépense non réalisée.
- Ligne 213 : il s'agit ici par exemple de renseigner les remboursements effectués par une compagnie d'assurance en cas de sinistre.
- Ligne 214 : lorsque le contribuable ne bénéficie pas d'une exonération d'impôt sur le revenu au titre de la conservation en jouissance d'un bien immobilier, il doit alors remplir ici la valeur locative de celui-ci. L'administration fiscale interprète en effet cela comme un avantage en nature, donc une recette.
Les dépenses relatives aux locations nues : cadre 220 à 260
Attention : comme pour les sociétés à l'IR, les dépenses doivent être déclarées par immeuble, selon la méthode "analytique".
- Ligne 221 : le contribuable renseigne les honoraires versés à des intermédiaires pour l'administration du bien,
- Ligne 222 : il suffit de reporter le montant indiqué, dans chaque colonne. Ce montant vise à compenser les frais postaux, de relance, etc.
- Ligne 223 : il faut renseigner ici le montant des primes d'assurances payées au cours de l'année,
- Ligne 224 : dans cette partie, le contribuable renseigne le montant global des dépenses qu'il a effectuées pour réparer, rénover et entretenir le bien mis en location,
- Ligne 225 : le contribuable renseigne le montant des charges qu'il a avancé à son locataire, et que ce dernier ne lui a pas payé lors de son départ définitif.
- Ligne 226 : sur cette ligne, le contribuable renseigne le montant des frais liés à une éviction ou un relogement de son locataire.
- Ligne 227 : le propriétaire reporte le montant des impôts locaux liés aux biens concernés,
- Ligne 228 : le contribuable calcule et reporte le montant des allègements fiscaux dont il bénéficie.
- Ligne 229 : dans cette partie, le contribuable renseigne les "appels de provision pour charges" envoyées par l'agence en charge de la copropriété. Pour faire simple, il s'agit généralement d'un montant identique plusieurs fois dans l'année.
- Ligne 230 : et sur cette ligne, le propriétaire renseigne le montant payé à l'agence au titre de la régularisation des charges de l'année N-2, en N-1.
- Ligne 263 : le contribuable calcule le résultat imposable.
Le détail des frais d'entretien et les intérêts d'emprunt : cadre 400 et 410
Dans cette partie, le contribuable renseigne les informations demandées par le service des impôts afin de lutter contre le travail dissimulé ou la déduction frauduleuse des intérêts d'emprunts.
Calcul du résultat foncier : cadres 420 et 430
- Ligne 420 : le contribuable cumule les résultats obtenus aux lignes 114 et 263. En cas de bénéfice, il reporte ce montant dans sa déclaration d'impôt sur le revenu personnel 2042, dans la case 4BA.
Sinon, il respecte les étapes calculatoires imposées des lignes 431 à 451
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