{"id":64,"date":"2025-12-05T09:47:23","date_gmt":"2025-12-05T08:47:23","guid":{"rendered":"https:\/\/macomptabilite.com\/blog\/droits-devoirs-usufruitier-nu-proprietaire\/"},"modified":"2025-12-05T09:47:23","modified_gmt":"2025-12-05T08:47:23","slug":"droits-devoirs-usufruitier-nu-proprietaire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/macomptabilite.com\/blog\/droits-devoirs-usufruitier-nu-proprietaire\/","title":{"rendered":"Quels sont les droits et devoirs de l'usufruitier et du nu-propri\u00e9taire ?"},"content":{"rendered":"<p><strong>L'usufruit<\/strong> est un droit r\u00e9el d\u00e9membrant la propri\u00e9t\u00e9 entre l\u2019usufruitier, qui a le droit d\u2019utiliser un bien et d\u2019en percevoir les revenus, et le nu-propri\u00e9taire, d\u00e9tenteur de la propri\u00e9t\u00e9 sans usage imm\u00e9diat. En 2025, ce m\u00e9canisme est essentiel pour <strong>dirigeants<\/strong>, <strong>particuliers<\/strong> et gestionnaires cherchant \u00e0 optimiser la gestion patrimoniale, pr\u00e9venir les conflits et respecter les obligations l\u00e9gales pour \u00e9viter sanctions et litiges.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Droits et devoirs de l\u2019usufruitier et du nu-propri\u00e9taire : d\u00e9finition et fonctionnement juridique<\/h2>\n\n<p>L\u2019usufruit d\u00e9coule de l\u2019article 578 du Code civil qui d\u00e9finit ce droit comme la possibilit\u00e9 d\u2019<strong>utiliser<\/strong> un bien et d\u2019en percevoir les <strong>revenus<\/strong> sans en \u00eatre propri\u00e9taire. Il partage la propri\u00e9t\u00e9 entre l\u2019usufruitier, qui b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019<strong>usus<\/strong> (le droit d\u2019usage) et du <strong>fructus<\/strong> (le droit de jouissance), et le nu-propri\u00e9taire, porteur de l\u2019<strong>abusus<\/strong> (le droit de disposer du bien).<\/p>\n\n<p>Il convient de distinguer les droits fondamentaux, mais aussi des devoirs sp\u00e9cifiques \u00e0 chaque partie. Le cadre l\u00e9gal s\u2019articule ainsi :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>L\u2019usus et le fructus<\/strong> pour l\u2019usufruitier qui peut occuper ou louer le bien.<\/li><li><strong>L\u2019abusus<\/strong> pour le nu-propri\u00e9taire qui conserve la possibilit\u00e9 de vendre ou d\u2019hypoth\u00e9quer la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/li><li><strong>Obligations d\u2019entretien<\/strong> incomberont principalement \u00e0 l\u2019usufruitier, tandis que les grosses r\u00e9parations rel\u00e8veront du nu-propri\u00e9taire.<\/li><li><strong>Gestion partag\u00e9e<\/strong> : certaines d\u00e9cisions majeures requi\u00e8rent l\u2019accord des deux parties.<\/li><li><strong>Dur\u00e9e limit\u00e9e<\/strong> de l\u2019usufruit, souvent viag\u00e8re ou fix\u00e9e par contrat.<\/li><\/ul>\n\n<p>Cet \u00e9quilibre permet un usage op\u00e9rationnel efficace du bien tout en assurant la protection du patrimoine pour le nu-propri\u00e9taire. Les r\u00f4les et responsabilit\u00e9s s\u2019accompagnent d\u2019une r\u00e9partition adapt\u00e9e des charges, conform\u00e9ment au Code civil.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels droits sp\u00e9cifiques l\u2019usufruitier peut-il exercer sur un bien immobilier\u2009?<\/h3>\n\n<p>L\u2019usufruitier jouit pleinement du droit d\u2019utiliser le bien pour sa <strong>habitation<\/strong> ou pour en percevoir des revenus locatifs en le mettant en location. Il est habilit\u00e9 \u00e0 conclure des baux d\u2019habitation \u00e0 sa discr\u00e9tion, mais doit obtenir l\u2019accord du nu-propri\u00e9taire pour des contrats de bail commerciaux ou ruraux, ou toute location d\u00e9passant neuf ans. M\u00eame si l\u2019usufruit cesse avant la fin d\u2019un bail, le contrat demeure valide.<\/p>\n\n<p>Ce droit \u00e0 la gestion s\u2019\u00e9tend \u00e0 la capacit\u00e9 d'assister et voter aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales de copropri\u00e9t\u00e9, mais exclusivement par un repr\u00e9sentant unique choisi conjointement avec le nu-propri\u00e9taire sous peine de recours judiciaire. L\u2019usufruitier ne peut ni vendre, ni d\u00e9truire le bien, garantissant ainsi la p\u00e9rennit\u00e9 du patrimoine sous-jacent.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelles obligations financi\u00e8res et d\u2019entretien incombent \u00e0 l\u2019usufruitier\u2009?<\/h3>\n\n<p>L\u2019usufruitier doit accomplir plusieurs devoirs essentiels : d\u2019abord, il r\u00e9alise l\u2019inventaire et l\u2019\u00e9tat des lieux du bien. Il assure ensuite l\u2019entretien courant et les r\u00e9parations d\u2019usage, par exemple plomberie ou peinture, selon l\u2019article 605 du Code civil. Les charges locatives et les imp\u00f4ts locaux tels que la taxe fonci\u00e8re et la taxe d\u2019habitation restent \u00e0 sa charge.<\/p>\n\n<p>Les grosses r\u00e9parations, relatif \u00e0 la structure (murs porteurs, toiture, vo\u00fbtes) telles que d\u00e9finies \u00e0 l\u2019article 606, incombent au nu-propri\u00e9taire. En l\u2019absence de travaux effectu\u00e9s par ce dernier, l\u2019usufruitier peut les prendre en charge sans pouvoir exiger de remboursement avant l\u2019extinction de l\u2019usufruit.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quels sont les droits et responsabilit\u00e9s sp\u00e9cifiques du nu-propri\u00e9taire\u2009?<\/h3>\n\n<p>Le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient le droit de propri\u00e9t\u00e9 sur le bien mais sans en avoir l\u2019usage ni la jouissance imm\u00e9diate. Il peut c\u00e9der ou hypoth\u00e9quer la nue-propri\u00e9t\u00e9, mais le transfert ne conf\u00e8re pas l\u2019usage du bien avant extinction de l\u2019usufruit. Il a la facult\u00e9 d\u2019exiger le respect des obligations par l\u2019usufruitier, notamment en mati\u00e8re d\u2019entretien, et peut saisir la justice en cas de manquements s\u00e9rieux.<\/p>\n\n<p>Contrairement \u00e0 l\u2019usufruitier, le nu-propri\u00e9taire prend en charge les grosses r\u00e9parations assurant la conservation de la structure. Il ne doit pas entraver l\u2019usage normal de l\u2019usufruitier ni r\u00e9clamer de loyer pendant la dur\u00e9e de l\u2019usufruit. \u00c0 son extinction, souvent par d\u00e9c\u00e8s ou \u00e9ch\u00e9ance contractuelle, il r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien sans formalit\u00e9 suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Astuces: \u00ab\u00a0Usufruitier et Nu-propri\u00e9taire\u00a0\u00bb\ud83d\udc69\u200d\ud83d\udc67\u200d\ud83d\udc66\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/Qfrrgmp2E9I?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Aspects pratiques et fiscalit\u00e9 des droits d\u2019usufruitier et de nu-propri\u00e9taire<\/h2>\n\n<p>Comprendre la r\u00e9partition des charges fiscales est essentielle pour \u00e9viter erreurs et p\u00e9nalit\u00e9s. En mati\u00e8re d\u2019imp\u00f4t sur le revenu, l\u2019usufruitier d\u00e9clare les revenus fonciers issus des loyers s\u2019il loue le bien, avec la possibilit\u00e9 d\u2019y d\u00e9duire les charges qu\u2019il a support\u00e9es. Le nu-propri\u00e9taire, en revanche, n\u2019a pas de revenus \u00e0 d\u00e9clarer sur ce bien tant que l\u2019usufruit subsiste, mais peut d\u00e9duire des d\u00e9ficits li\u00e9s aux grosses r\u00e9parations ou int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt contract\u00e9s pour l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p>Pour les imp\u00f4ts locaux, l\u2019<strong>usufruitier r\u00e8gle la taxe fonci\u00e8re<\/strong> et la taxe d\u2019habitation, sauf en cas de location o\u00f9 cette derni\u00e8re incombe au locataire.<\/p>\n\n<p>Concernant l\u2019Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re (IFI), la valeur taxable peut \u00eatre r\u00e9partie entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier et la base l\u00e9gale, avec possibilit\u00e9 de d\u00e9duction des dettes li\u00e9es \u00e0 ce bien pour le nu-propri\u00e9taire.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quelles sont les conditions d\u2019extinction de l\u2019usufruit\u2009?<\/h3>\n\n<p>L\u2019usufruit prend fin principalement \u00e0 l\u2019occasion du d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier ou \u00e0 l\u2019expiration du d\u00e9lai convenu. Il peut aussi s\u2019\u00e9teindre si usufruitier et nu-propri\u00e9taire deviennent la m\u00eame personne juridiquement ou par renonciation volontaire. Le non-usage prolong\u00e9 du bien (30 ans) ou sa destruction totale entra\u00eene \u00e9galement la fin de l\u2019usufruit.<\/p>\n\n<p>Dans les faits, le d\u00e9c\u00e8s constitue la cause la plus fr\u00e9quente, op\u00e9rant un transfert automatique de la pleine propri\u00e9t\u00e9 au nu-propri\u00e9taire, sans imposition suppl\u00e9mentaire li\u00e9e \u00e0 ce changement de r\u00e9gime. Le non-respect des obligations par l\u2019usufruitier peut, quant \u00e0 lui, mener \u00e0 une extinction judiciaire anticip\u00e9e.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"D\u00e9membrement de titres sociaux ; r\u00e9partition des pouvoirs entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/kPfI7gdLXdc?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9partition pratique des revenus et co\u00fbts selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier<\/h2>\n\n<p>Le calcul de la valeur de l\u2019usufruit se base sur un bar\u00e8me fiscal d\u00e9pendant de l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier, influant sur le partage du prix de vente d\u2019un bien. Plus l\u2019usufruitier est jeune, plus la valeur de l\u2019usufruit est \u00e9lev\u00e9e et inversement pour la nue-propri\u00e9t\u00e9, refl\u00e9tant l\u2019esp\u00e9rance de jouissance.<\/p>\n\n<p>Voici une synth\u00e8se pour un bien vendu 100\u2009000 \u20ac :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\u00c0 30 ans, l\u2019usufruitier obtient environ 80 % du prix, soit 80\u2009000 \u20ac, le nu-propri\u00e9taire 20 %.<\/li><li>\u00c0 60 ans, la r\u00e9partition est \u00e9quivalente : 50 % chacun.<\/li><li>\u00c0 85 ans, l\u2019usufruitier re\u00e7oit 20 % du prix, soit 20\u2009000 \u20ac.<\/li><\/ul>\n\n<p>Cette r\u00e9partition conditionne notamment les strat\u00e9gies de vente, donations ou successions dans les familles ou entreprises, afin d\u2019optimiser fiscalit\u00e9 et transmission.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quels sont les principaux droits de lu2019usufruitier sur un bien ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Lu2019usufruitier peut utiliser le bien u00e0 titre personnel, le louer et percevoir les revenus qui en du00e9coulent, mais ne peut pas en disposer (vendre ou du00e9truire).\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Qui paie les grosses ru00e9parations dans le cadre du2019un usufruit ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Les grosses ru00e9parations, relatives u00e0 la structure et la soliditu00e9 du bu00e2timent, sont u00e0 la charge du nu-propriu00e9taire selon lu2019article 606 du Code civil.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Comment su2019exerce le droit de vote en copropriu00e9tu00e9 entre usufruitier et nu-propriu00e9taire ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Le droit de vote aux assemblu00e9es est indivisible et doit u00eatre exercu00e9 par un repru00e9sentant commun choisi du2019un commun accord entre usufruitier et nu-propriu00e9taire, sinon du00e9cision judiciaire.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le nu-propriu00e9taire peut-il vendre le bien sans lu2019accord de lu2019usufruitier ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Le nu-propriu00e9taire peut vendre la nue-propriu00e9tu00e9 seule, mais le bien reste grevu00e9 de lu2019usufruit. 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La vente de la pleine propri\u00e9t\u00e9 n\u00e9cessite l\u2019accord des deux.<\/p>\n<h3>Que se passe-t-il en cas de non-entretien du bien par l\u2019usufruitier ?<\/h3>\n<p>Le nu-propri\u00e9taire peut saisir la justice pour contraindre l\u2019usufruitier \u00e0 r\u00e9aliser les travaux ou demander la fin anticip\u00e9e de l\u2019usufruit si le bien est d\u00e9grad\u00e9.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L'usufruit est un droit r\u00e9el d\u00e9membrant la propri\u00e9t\u00e9 entre l\u2019usufruitier, qui a le droit d\u2019utiliser un bien et d\u2019en percevoir les revenus, et le nu-propri\u00e9taire, d\u00e9tenteur de la propri\u00e9t\u00e9 sans usage imm\u00e9diat. 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